Voici l’avant-dernier article d’une série qui reprend les interventions de la formation « Gestion des terres agricoles » du 20 novembre 2023. Le diaporama support est ici.
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Diversité des partenariats possibles entre les propriétaires et les exploitants
Vincent Krauss
Il existe différentes possibilités de mise à disposition des terres agricoles : les deux éléments les plus intéressants sont le bail rural et prêt à usage ou commodat. Cependant il existe trois autres types de contrats, utilisés de manière plus spécifique : les contrats de vente d’herbe, la convention SAFER de mise à disposition, et la convention d’occupation précaire. Enfin l’Obligation Réelle Environnementale, l’ORE, qui n’est pas un moyen de mise à disposition des terres mais qui présente quelques avantages.
Les baux
Il y a deux types de baux : des baux à ferme ou des baux à métayage. Les baux à ferme sont une mise à disposition de terre en échange d’un paiement de loyer. Le bail à métayage est une mise à disposition en échange d’un partage des ventes de la culture en place. Les baux à ferme sont les plus fréquents.
Concernant la durée, le plus classique et celui utilisé par défaut, est le bail de 9 ans. Mais il existe aussi des baux de 18 ans qui ressemblent beaucoup au mécanisme du bail de 9 ans, puis deux baux un peu différents que sont les baux de 25 ans ou les baux de carrière. La différence principale entre ces différents baux est que les baux de 9 ans et 18 ans peuvent être prorogés de manière unilatérale par le locataire. Ainsi le preneur du bail peut continuer sur 9 ou 18 années supplémentaires et, en cas de d’arrêt d’activité ou de décès, ce bail peut être repris par les descendants et continuer de la même manière qu’il a été commencé.
Les loyers, ou fermages, sont fixés par des arrêtés départementaux selon les caractéristiques des terres. Ils sont relativement faibles, l’objectif étant, en tout cas historiquement, de protéger les agriculteurs et donc de leur permettre d’avoir des loyers qui n’ont pas un impact trop important sur leur activité. Cela concerne tant les terres que le bâti, puisqu’un bail rural permet de mettre à disposition à la fois des terres, mais également des bâtiments.
Autre point important : ces baux sont en général incessibles. Mis à part pour les descendants, ils sont incessibles. Il n’est donc pas possible de les céder à un tiers et pas possible non plus de faire de sous-location. Cela dit, il y a une exception avec le bail dit cessible qui est de plus en plus utilisé et qui donne la possibilité à l’exploitant de pouvoir céder son bail sans que le propriétaire n’ait rien à dire. En échange de cette possibilité le propriétaire peut majorer les loyers par rapport aux arrêtés départementaux. Il peut les majorer de 50% en échange de ce droit qui donne de la valeur au bail pour l’agriculteur.
Enfin, dans tous les types de baux il est possible d’insérer des clauses environnementales. La liste des types de clauses est définie par un décret, et est assez large. Par exemple, dans les clauses possibles, on peut demander à ce que les terres soient cultivées en bio ou que des prairies ne soient pas retournées. Le non-respect de ces clauses environnementales peut donner lieu à la résiliation du bail.
Le prêt à usage ou commodat
Le prêt à usage ou commodat est une mise à disposition gratuite de terres qui donne une liberté totale contractuelle, notamment sur la durée des délais de préavis. Cela permet au propriétaire d’être certain que son bien va être cultivé et ne va pas se transformer en friche du jour au lendemain. En revanche l’exploitant n’a pas une grande visibilité puisque ces commodats peuvent s’arrêter du jour au lendemain, et mettre ainsi en péril son activité. C’est la raison pour laquelle ces prêts à usage sont utilisés de manière temporaire, par exemple dans le cadre de tests pour démarrer une activité.
C’est le cas de la ferme des Bouriettes qui est une ferme acquise avec notre foncière FEVE en 2022. Sur cette ferme a été mis en place à la fois des baux ruraux et un commodat. Historiquement, cette ferme était tout à fait conventionnelle avec une centaine d’hectares et 4000 m² de bâtiments. Pierre, la personne qui désirait s’installer sur cette ferme, voulait reprendre l’activité mais n’avait pas besoin de tous les bâtiments, ni de la totalité des cent hectares. Il y avait des prairies permanentes et des terres cultivables. Son projet était de nourrir ses vaches quasi exclusivement à l’herbe. Nous l’avons donc aidé à trouver des personnes pour venir s’installer avec lui. Une première personne, David, pour développer une activité de production de grande culture, des céréales et des légumineuses. David et Pierre peuvent développer leur activité de façon complémentaire car, lorsque David cultive des céréales ou des légumineuses dans ses rotations de culture, il installe de temps en temps des prairies temporaires qui sont potentiellement un bon moyen d’alimenter les animaux de Pierre.
Dans le cas présent, Pierre et David ont tous les deux la possibilité de faire des échanges de parcelles sans qu’il s’agisse de sous-location. Cela fait partie des choses possibles quand on est locataire de terres agricoles, dans un certain cadre. Par rapport à leur activité, cela leur permet de travailler en synergie. Puis Basile et Hugo, qui font du maraîchage et de la culture de fraises, se sont aussi installés. Un commodat a été mis en place avec l’association locale « Graine de paysans » pour leur permettre de se lancer et de se tester. Pour leur activité ils n’ont pas besoin de grands espaces. Deux hectares ont été mis à leur disposition, mais ils ne les utilisent pas en intégralité.
Le commodat leur laisse donc une certaine flexibilité, et leur permet de se tester pendant deux ans avant que, peut-être, il ne se transforme en un bail rural plus classique. Voilà un exemple de synergie entre différents projets, sachant que les effluents d’élevage de Pierre permet aussi de fertiliser les terres des deux maraîchers.
La vente d’herbe
La vente d’herbe permet à quelqu’un qui serait propriétaire de prairies, de pouvoir les faire faucher par un tiers en partageant les fruits de la récolte. Toutefois il faut être prudent car ces contrats peuvent rapidement être requalifiés en baux ruraux. Il faut donc veiller en particulier à ce que ces contrats ne portent que sur une récolte, et qu’ils ne soient pas reconduits tous les ans. Cela exclut donc tout pâturage.
La convention SAFER de mise à disposition
La convention d’occupation précaire
Il s’agit d’une convention assez libre d’un point de vue contractuel. Elle permet de sortir complètement du cadre du bail rural, mais n’est possible uniquement que dans certains cas très spécifiques et de manière très temporaire. Par exemple dans le cadre d’une succession en cours, d’un bail non renouvelé mais que l’on voudrait tout de même renouveler pour une durée très courte avec l’agriculteur. Il est possible aussi de l’utiliser dans le cadre d’un changement de destination des terres, par exemple lorsque des terres vont être artificialisées, une convention d’occupation précaire est possible avant cette artificialisation.
L’Obligation Réelle Environnementale – ORE
Une ORE est un contrat entre un propriétaire et un cocontractant qui en sera le garant, dans le long terme. En général, le cocontractant est une collectivité publique, un établissement public ou, souvent, une association qui va agir pour la protection de l’environnement.
Les conservatoires des espaces naturels s’intéressent beaucoup à ces ORE et en mettent en place dans différents départements. Ces ORE sont une sorte de servitude : elles sont attachées aux biens immobiliers et elles vont perdurer après la vente d’une propriété. Ainsi par exemple, si vous êtes propriétaire de terres agricoles avec zone humide sur cinq ou dix hectares que vous voulez protéger parce que vous n’êtes pas certain de rester propriétaire de l’ensemble des terres agricoles, vous pouvez décider de mettre en place une ORE sur cette zone humide. Vous décidez également du cocontractant avec qui vous signez cette ORE, et vous décidez de la durée qui peut être jusqu’à 99 ans. Cela vous permet de vous assurer de la pérennité de cette zone humide.
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Retranscription de l’intervention de Vincent Kraus lors de la formation « Gestion des terres agricoles » du 20 novembre 2023